Nueve de las 10 colonias con más inmuebles en Airbnb están en Cuauhtémoc, revela la última actualización del Mapa de la Gentrificación del arquitecto Jerónimo Monroy
Por Edgar Segura*
Durante el primer trimestre de 2025, el número de inmuebles que se ofrecen en renta a corto plazo a través de Airbnb aumentó en colonias como Roma Norte, Hipódromo Condesa y Tabacalera. Según el Mapa de la Gentrificación, elaborado por el arquitecto Jerónimo Monroy, este año la alcaldía Cuauhtémoc sumó una colonia más al top 10 de territorios con mayor presencia de la plataforma de alojamiento en la CDMX.
“Estos espacios de renta temporal no son el único factor que promueve la gentrificación, pero sí de los más importantes… Lo que va provocando es el acaparamiento de inmuebles y espacios que ya no se ofrecen para la renta de larga estancia de la población. Ahí es donde se va generando esta onda expansiva de desplazamiento de las comunidades que habitan en estas colonias y en las aledañas”, explica Monroy.
El Mapa de la Gentrificación es un instrumento interactivo que permite visualizar la distribución de espacios en renta a través de Airbnb para cada colonia. Jerónimo lo creó con base en datos de la plataforma Inside Airbnb y lo actualiza de forma trimestral. El mapa incluso cuenta con distintas capas, cada una corresponde a un trimestre específico, de modo que se puede comparar la evolución del fenómeno a través del tiempo.
El top 10 de las más gentrificadas
Hasta 2024, la alcaldía Cuauhtémoc concentraba ocho de las 10 colonias con más inmuebles en renta. Sin embargo, de acuerdo con datos actualizados a marzo de este año, una colonia más de esta demarcación se sumó a la lista: la Tabacalera, que desplazó a la colonia Nápoles (alcaldía Benito Juárez) al alcanzar 416 inmuebles en renta.
Como ha ocurrido desde 2023, las colonias Roma Norte, Hipódromo y Centro ocupan los tres primeros lugares. La Roma Norte cuenta con 2,598 inmuebles registrados en Airbnb (en los últimos nueve meses sumó 27 más). Por su parte, en la colonia Hipódromo 24 predios se agregaron a la plataforma para llegar a un total de 1,706. Aunque la colonia Centro registró una disminución de 118 espacios, se mantiene en tercer lugar con 1,241.
De este modo, la lista de colonias con más espacios ofertados a través de Airbnb es:
Roma Norte (Cuauhtémoc): 2,598 espacios
Hipódromo (Cuauhtémoc): 1,706
Centro (Cuauhtémoc): 1,241
Cuauhtémoc (Cuauhtémoc): 1,183
Juárez (Cuauhtémoc): 1,100
Condesa (Cuauhtémoc): 994
Roma Sur (Cuauhtémoc): 811
Escandón (Miguel Hidalgo): 471
Hipódromo de la Condesa (Cuauhtémoc): 427
Tabacalera (Cuauhtémoc): 416
¿El Mundial gentrificará el sur de la CDMX?
En junio de 2024, el Mapa de la Gentrificación había registrado 26,516 inmuebles en Airbnb. Para marzo de este año la cifra bajó a 26,051. En colonias como Juárez, Roma Sur y Escandón la oferta también se redujo. Jerónimo cree que esta baja puede deberse a la forma en que trabaja Inside Airbnb, la fuente con la que se alimenta el mapa.
Inside Airbnb es una organización de activistas que generan datos sobre el número de alojamientos en cada ciudad realizando una revisión de la plataforma. Su objetivo consiste en generar datos para cuantificar el impacto de los alquileres a corto plazo. En ese sentido, puede existir un subregistro.
Otra tendencia es la concentración de esta oferta de alojamiento en las mismas colonias. “Quizá bajó en zonas más alejadas de la centralidad o de las áreas turísticas, pero en las zonas con mayor plusvalía sigue aumentando [la presencia de Airbnb]“, detalla Monroy.
Agrega que las colonias en las que se concentra este fenómeno son las del corredor de Reforma e Insurgentes y advierte que “habría que poner el foco con miras en el Mundial del 2026”.
“¿Qué va a pasar con la zona sur, con Santa Úrsula, Coapa e incluso Coyoacán? Son zonas muy cercanas al Estadio [Banorte]. Habría que poner el foco en qué dinámicas van a ocurrir en estas zonas en los próximos meses. Ahorita no hay tantos alojamientos [en la plataforma de Airbnb], pero me parece que en algunos meses eso se va a disparar”, considera.
De acuerdo con el Mapa de la Gentrificación, las colonias aledañas al Coloso de Santa Úrsula todavía se mantienen entre las que tienen menos presencia de Airbnb. Ninguna supera los 46 alojamientos, a excepción de Pedregal Santo Domingo, que tiene 54.
Nueva regulación aún no se refleja
El 4 de abril de 2024, el entonces jefe de Gobierno, Martí Batres, publicó en la Gaceta Oficial una nueva regulación para plataformas digitales de alojamiento. Un cambio es que cada propietario puede operar un máximo de tres inmuebles bajo las regulaciones de la Ley de Turismo, aunque la ley no restringe la cantidad de inmuebles que se pueden poner a disposición de plataformas temporales.
Dicho de otro modo, los anfitriones cuentan con la libertad de registrar más de tres inmuebles en dichas apps, pero deben operarlos bajo la regulación de la Ley de Establecimientos Mercantiles, lo que implica contar con uso de suelo para giro comercial.
Luego de que la reforma se publicó, el Mapa de la Gentrificación reportó dos trimestres con disminución de presencia de Airbnb, pero en diciembre hubo un repunte de 11%. Al respecto, Jerónimo considera que el efecto de la nueva regulación todavía no se refleja. Identificó incluso que diversas inmobiliarias operan cientos de alojamientos registrados en Airbnb.
“En especial, hay una figura [llamada] Mr. W que acapara 391 espacios en renta, es decir, el 1.46% del total disponible en la ciudad, en una especie de monopolio del suelo, provocando el aumento de precios en las rentas”, escribió el arquitecto en un artículo publicado en su página personal, donde está alojado el Mapa de la Gentrificación.
*Texto adaptado para Chilango Diario
